では、競売物件を購入する流れを見ていきましょう。
制約(ＨＰ等での使用禁止)があるため個別の案件とか詳しい手続きなどは説明できません。
下の ＢＩＴのＨＰに申請書式や手続きが記載されていますので、申し込みまでをさわりだけやります。
６．競売物件
不動産には、普通に不動産屋さんから購入する方法と、裁判所が行う競売で購入する方法があります。
自宅(所有不動産)を担保にお金を借り、その借金が返せなくなった時、金融機関は貸したお金を回収するために動きます。
その手段の一つが「競売」になります。
競売にかけられた不動産は、その売上が借金返済に充てられます。
まぁ、競売にいくまでにいろんな返済方法がありますから、どれも上手く行かなかったときに競売になるんだと思います。
あとは納税の代償として、ですかね。
まず競売にかけられている物件を探します
ＨＰを見ると左下の部分に「今日」競売が発表された裁判所が出ます。
平日の午前０時に更新されるもので、まだ一部参加していない裁判所もありますが、全国の裁判所が参加すると思います。
裁判所をクリックすると物件の一覧が表示されます。
７．物件一覧
まず、最低限の情報が一覧で表示されています。
・土地・戸建て・マンションの区別
・１件で競売されている点数
・売却基準価額
・買受申出保証額
・所在地
・面積等
申し込み可能な期間の競売を見たいときは、裁判所ごとに検索していくことになります。
８．３点セットのダウンロード
個別の内容について書いてはいけないのですが、
物件ごとに「３点セット」と呼ばれる物件明細書・現況調査報告書・評価書の３つが必ず添付されています。
この３点セットを読まないと話になりません。
物件に入札しようと思う人が得られる情報はここにしかないからです。
安い買い物だと思っていても思わぬ落とし穴があります。
「そんなつもりではなかった」と思っていても相手は法律の頂点、門番である「裁判所」です。
良くも悪くも、法律通り条件通りにしかなりません。
９．資料(３点セット)をよく読む
裁判所が競売にかける物件は、なぜ競売にかけられているのでしょう？
理由はさまざまだと思いますが、入札する前に資料はよく読んだほうがいいです。
特に不動産屋の仲介と違って、競売物件は内部を見ることができません。
開示されている資料から情報を得るしかないのです。
・権利の問題
競売にかけられてるのは所有権か賃借権か
土地も含むのか建物だけか
落札できない建物が含まれていないか
・お金の問題
マンション等で滞納管理費を請求される場合が多い
入札基準金額１万円、などはこのパターン。
管理費を数百万円請求される場合もあるようです。
・占有者の問題
物件は購入したが、内部に占有者が居て物件を利用できない
裁判所の言い分「不動産はあなたのものですよ。でも内部の人は自分で何とかしてくださいね」
※強制執行はできますが、時間がかかります。
・持ち分の問題
例）
邸宅を相続した４人兄弟の１人分の権利を落札した
その邸宅を使うには他の３人と話し合わなければならない
・残置動産の問題
室内に家財道具等が残されていた場合、勝手に処分すると犯罪になる
「落札したのは家屋だけで、家財は落札していない」
・見えない問題
前の住人等が内部で死んでいた物件は「自然死」「不自然死」と書いてある
不自然死は自殺や殺人事件の場合があり、
自然死は死後長期で発見されていない場合も多く、臭いが染みついている
「自然死した前所有者の人型痕が布団と床に染み付いているが現状渡し」みたいな内容がサラッと書いてあったりします。
落札しても、死んだ人の型が染みついた布団を勝手に処分できない、とかかなりキツいです。
私はまだ問題のある物件を落札したことはありませんが、最終的には金銭で解決することになり、精神的にも負担は軽くないですね。
１０．必要書式の入手
入札手続きに必要な書式は裁判所にいけば無料で受け取ることができます。
遠い裁判所であれば、返送に必要な「切手を貼った、自分の住所を記入した、Ａ４用紙が入る封筒」を封筒に入れて担当する裁判所に送付すれば送ってもらえます。
※担当部署は確認してください
ダウンロードすることも可能です。
１１．保証金振込と入札書送付
よし！ ３点セットをよく読んで入札することにしました！
まず振込です。
７．の買受申出保証額を振り込みます。
物件ごとに決まっています(基準価額の２０％)ので、ここは迷う必要がありません。
金融機関の領収印をもらった用紙の提出分を「入札保証金振込証明書」に貼って割り印をします。
次に住民票。
３か月以内に取得したものでなければなりません。
と、ここまでは悩む必要のないことです。
悩むのは入札金額ですよね。
私も悩みすぎて、申し込み期限を超えてしまったことが何度もあります。
最低価格は、 基準価額の８０％です。
応札したのが自分一人だったとしても、その金額以下では無効になります。
上限は？
ないですよｗ 高ければ高いほど落札できる可能性が上がります。
でも、できるだけ安く買いたい、という趣旨には反します。
それらを踏まえて、入札金額を決めたら「入札書」に書いて、印鑑を押して専用の封筒に入れます。
そして裁判所の担当部署に送付します。
送るのは、
・住民票
・入札保証金振込証明書
・入札書の入った専用封筒
です。
振込証明書を入札証明書と一緒に専用封筒に入れてはいけません。
※やっちゃったことがあります(笑)
それらを踏まえて、レッツ応札！
できるだげ安く物件を仕入れて、資産を増やしましょう（にっこり＾＾）
